当TOD模式从蓝图走进现实，于轨道交通之上生长出的商业空间，已成为定义城市活力与居民生活方式的关键场域。在日均数十万客流的天然优势下，行业共同面对着核心课题：如何将奔腾的“流量”转化为有温度的“留量”，让交通枢纽升华为生活目的地与情感连接点。

这场关于TOD商业未来的深度探讨，已在由中购联铱星云商、君超GRANTRAL ONE主办，广东省商业地产投资协会协办的「驱动未来：塑造湾区商业新格局——中购联2025TOD商业创新沙龙」中找到了回响。本次活动汇聚了来自一线的开拓者与思考者，他们携实战经验与前瞻视角，在思想碰撞中厘清了前行的路径。

沙龙伊始，中购联铱星云商品牌合作中心秘书长陈蓉代表主办方发表致辞。她表示，中购联是专注于商业地产专业发展和创新推动的行业平台，今年是成立的第23年，期间不断整合各方资源，与国外购物中心、协会交流协作，推出专业会议论坛、培训、考察，致力于为商业地产行业搭建一个学习、交流、合作的平台。

如今，TOD正重塑着城市的商业格局，它通过聚合交通与多元业态，将传统的“目的地消费”转变为“枢纽即消费”，为核心商圈带来源源不断的巨量客流，商业项目能否在与枢纽功能的结合中创造出全新消费、社交体验，是激活空间价值的关键。

君超GRANTRAL ONE坐落于广州国际金融城起步区的龙头位置，是金融城片区目前规模最大的商业综合体，并实现了地铁5号线以及广佛环线城际的无缝衔接。君超GRANTRAL ONE作为TOD的标杆项目，依托优越的立体交通网络，承接日均百万级客流，因此，本次沙龙中购联铱星云商联合君超GRANTRAL ONE共同举办，旨在探讨TOD商业的流量与机遇。

随后，协会专职执行会长黄文杰登台发言。他指出，TOD模式远非“地铁+商铺”的简单叠加，其核心在于构建轨道、商业、办公与生活深度融合的“共生生态”，这正是推动湾区商业跳出同质化竞争、打开新格局的关键抓手。

他进一步强调，大湾区日益密集的轨道网络已成为城市的“毛细血管”，在超过1.5万公里的轨道蓝图中，蕴藏的不只是通勤效率的提升，更是未来商业发展的巨大机遇。面对这一趋势，行业需要汇聚“实战派”力量——包括懂得将“轨道流量”转化为“商业留量”的操盘手、深谙TOD消费场景需求的品牌方，以及能提炼经验、凝聚共识的媒体与协会同仁。

黄文杰会长特别肯定了本次沙龙的实践意义。他感谢中购联铱星云商与君超团队的筹备，让交流置于君超GRANTRAL ONE这一TOD标杆项目的实景之中，使理论探讨拥有直观参照。他展望道，正如90年代天河城开创了天河路商圈，位于广州金融城这一未来市级商圈的君超中心，同样有望成为金融城商圈的开篇之作。

主题演讲——《君超GRANTRAL ONE的流量转化之道》

演讲嘉宾：君超中心商场部副总经理 栾元凤

君超中心商场部副总经理栾元凤以《君超GRANTRAL ONE的流量转化之道》为主题发表了精彩演讲，她指出，TOD模式的核心在于将轨道交通所带来的庞大人流，有效转化为商场具有消费力与黏性的客流量。她强调，君超GRANTRAL ONE所在广州国际金融城，作为与珠江新城、琶洲并列的“黄金三角”之一，具备发展成为城市级商圈的重要潜力，为TOD项目提供了坚实的区位与客群基础。

在交通连接方面，她介绍，君超中心通过地下空间与地铁5号线科韵路站及广佛城际轨道无缝衔接，日均地铁客流超十万人次，实现“无感导入”；同时项目还配备700㎡直升机坪，构建了“轨交+航空”的立体交通体系，强化其作为金融城城市名片的功能定位。

面对如此流量，她提出君超GRANTRAL ONE以“TOD+PARK”为理念打造35万㎡多维商业体，并主要从两大路径实现流量转化：

一、品牌组合多元化，从交通枢纽升级为生活枢纽。她指出，君超GRANTRAL ONE拒绝同质化竞争，以“潮流名品+高端餐饮”双轮驱动，一方面引入年轻人喜爱的时尚服饰、数码电子与生活美学品牌，强化旗舰店、特色店与定制店阵容；另一方面重点打造黑珍珠、米其林餐厅集群，满足商务宴请与高端社交需求。通过构建从时尚潮流到品质餐饮的一站式体验，将通勤客流转变为生活消费客群。

二、空间场景公园化，构建可漫步的商业体验。她强调，君超GRANTRAL ONE致力于打破传统“盒子商业”封闭感，通过“外广场公园—室内绿植岛屿—主题策展空间—屋顶花园—环形跑道”五重空间设计，将自然、艺术与社交功能融入商业动线。具体包括首层10000㎡绿意公园、各层设置的“呼吸点”式绿植岛屿、L4至L6层的艺术空间、融合自然与社交的屋顶“空中绿洲”，以及9楼300米环形跑道与配套运动社群空间，使商业场所转变为具有情绪疗愈与社群归属感的“城市第三空间”。

她总结道，君超GRANTRAL ONE的商业逻辑不止于空间营造，更致力于打造一个承载日常、连接情感的生活场域。通过“交通无缝连接+品牌精准组合+场景持续焕新”的三维策略，真正实现从轨道“流量”到商业“留量”的深度转化，为湾区TOD商业发展提供具有参考价值的实践范式。

主题演讲——《TOD模式，城市发展的黄金赛道》

演讲嘉宾：来客地图总经理 马秋楠

来客地图总经理马秋楠以《TOD模式，城市发展的黄金赛道》为主题，发表演讲，他指出，TOD模式的核心是以公共交通站点为骨架，通过高密度混合开发，将居住、办公、商业、教育、医疗等功能折叠进步行十分钟范围，打造“15分钟生活圈”，最终目标是减少私家车依赖、提升土地效率，推动城市从蔓延走向紧凑，重新定义高效城市样本。

他系统回顾了TOD四十年的演进历程，从1.0/2.0的“车站+基础配套”和“地铁+物业”模式，到3.0的“交通+生态+文化”多功能复合开发，再到4.0的“生态、产业、数字”深度融合的“物理+数字”双开发。他强调，中国正处在从2.0“跳级”到4.0的规模化复制窗口期，政策、资本、技术已同步到位，TOD已成为城市更新与新区崛起的标准动作。

在政策层面，他展示了清晰的“全国40城TOD政策地图”，将其划分为三大梯队：第一梯队为将TOD视为城市发展核心引擎、写入总规的“城市级战略”城市（如北上深成渝杭）；第二梯队为将TOD作为“片区更新工具”的城市（如广宁锡福）；第三梯队则为处于“观望与探索”阶段的部分中西部二三线城市。他明确指出，政策梯度已然形成，谁能抢先卡位，谁就能分享土地溢价和运营红利。

基于此，他进一步提炼出“三类七赛道”的TOD玩家画像与盈利模式：区域型TOD（高铁/城际）：包括枢纽商务型和站城更新型，玩家多为央企、头部港资，拼的是“高铁流量+商办运营”；城市型TOD（地铁换乘站）：包括产业社区型和车辆段上盖型，玩家多为政府与轨交平台，拼的是“土地溢价+产业导入”。社区型TOD（一般地铁站）：包括居住配套型、商圈扩容型和远郊新城型，玩家多为品牌房企与地铁公司，拼的是“住宅快销+商业运营”。他特别强调，不同赛道的盈利模式、资金速度和风险点差异巨大，“选对赛道比选对城市更重要”。

在方法论上，他重点阐述了如何通过数据赋能TOD的全生命周期。他提出应提供“人口、画像、客流、转化率、全国对标”五件套数据服务，覆盖“15分钟圈、400米圈、1公里圈”等多层颗粒度，以精准回答三个核心投决问题：“谁来消费？”（指导业态配比）、“消费力如何？”（指导租金测算）、“会否被分流？”（指导定位差异化）。通过这套数据体系，可以在投资决策会上量化租金、去化与回报周期，实现“算账式拿地”。

展望未来，他总结了TOD未来十年的三大确定性：政策确定（40城专项规划陆续落地）、需求确定（Z世代愿为“通勤零换乘”支付10%租金溢价）、模式确定（租售并举+REITs退出，从造城转向造资产）。最后，他总结道，TOD是同时解决拥堵、低碳、民生、财政四道难题的“城市高质量发展的必答题”，未来城市竞争将是“得TOD者得人口，得人口者得产业”。他呼吁行业同仁“让数据陪你长在轨道上”，在拿地前看人口、设计前看画像、开业后看转化，将每一次客流进出都转化为租金上涨与资产增值的确定依据，真正实现“与城共生，与站共荣”。

对话主持：

陈   蓉  中购联铱星云商品牌合作中心秘书长

对话嘉宾：

李杰明  广州金融城站综合交通枢纽有限公司副总经理武   斌  广东美林商旅集团常务副总裁
郑海波  君超集团商业管理中心兼君超中心总经理
陈景岚  腾创未来（广州）投资有限公司董事长

在精彩的演讲环节之后，中购联铱星云商品牌合作中心秘书长 陈蓉作为对话主持，广州金融城站综合交通枢纽有限公司副总经理李杰明、广东美林商旅集团常务副总裁武斌、君超集团商业管理中心兼君超中心总经理郑海波 、腾创未来（广州）投资有限公司董事长陈景岚作为对话嘉宾登台，共同展开了对未来趋势的深度探讨。

陈蓉：在通勤、换乘的碎片化时间里，如何通过创新的商业场景和空间设计，创造新的消费机会，提升用户体验？

李杰明：金融城起步区的TOD模式与北上广深其他项目存在显著差异，其核心优势在于城轨不仅从地下通行，更直接联通了大湾区内的清远、惠州、东莞等六个城市，这一创举重塑了区域的交通格局。

金融城定位为“华南社交枢纽”，旨在通过创造丰富的社交化场景，主动吸引并留住客流。我们希望将项目打造为旅客抵达广州的“第一站”和送别亲友的“最后一站”，充分利用其30分钟直达机场、15分钟直达广州南站的交通效率。

项目聚焦“社交”与“文旅”两大场景，致力于服务来自周边城市的高质量文旅客户及广交会商旅客户。通过精心设计商业空间与体验，满足这些特定人群在换乘、等候及短暂停留期间的需求，将高效的交通枢纽转化为有价值的消费与社交节点。

总而言之，创新的关键不在于跟随既有模式，而在于深度挖掘并利用项目独一无二的跨城交通枢纽属性，并围绕“社交”核心，为目标客群打造精准的场景服务，从而将过往的“途经之地”变为值得专程到访或愿意停留消费的“目的地”。

郑海波：在通勤、换乘的碎片化时间里，消费者通常处于“高频、短时、强目的”的状态。针对这一特点，我们以 “动线贴合+业态适配+体验高效” 为核心，通过精准商业场景植入与灵活空间设计，将通勤族 “高频、短时、强目的” 的流动属性，转化为 “顺路消费” 的商业价值，既满足即时需求又不增加时间成本，最终实现人流到客流、客流到营收的高效转化。

1）品牌赋能：锚定3分钟经济，激活即时消费需求

结合通勤客群，我们围绕“快捷”这一核心定位展开品牌与品类规划，高效承接通勤人群在不同时段的即时消费需求。早餐时段满足“赶早垫饥”，午后提供便捷的茶饮与小食，下班后则主打快速简餐，覆盖从早到晚的轻量化餐饮场景。

在品类组合上，我们引入网红茶饮、便当、烘焙甜点等餐饮业态，强调出品速度快、便于携带，契合通勤节奏。同时，搭配潮玩、快时尚与国货美妆等高颜值、强视觉吸引力的零售品牌，以“颜值经济”激发随机性消费意愿，提升过路客群的驻足与转化效率。

2）视觉与空间赋能

除了品牌刺激消费客群，君超GRANTRAL ONE也将通过场景设计创造消费机会：一方面，设置主题橱窗与快闪，用新鲜视觉打破通勤的单调感，激发消费者的好奇心与探索欲；

另一方面，在通道转角等黄金动线节点设置“咖啡驿站”，以浓郁香气与鲜明品牌视觉形成 “被动吸引”，打造 “顺手带一杯” 的无压力消费场景。

3）营销赋能：策划主题活动，制造消费兴奋点

在构建了高效的固定场景后，需要通过灵活的营销活动为空间注入活力，将稳定的客流转化为阶段性的消费高峰。

在MTR层核心通道区域，定期举办为主题市集。例如，联合场内及城市热门咖啡、烘焙品牌，打造“咖啡走廊”或“面包烘焙节”。这不仅集中满足了目标客群的需求，更将单纯的通行空间转变为具有社交和探索乐趣的目的地，吸引专程前来的顾客，实现客流的“增量”与“提质”。

陈蓉：在同一城市的不同TOD项目之间，如何避免同质化竞争，实现错位发展与特色定位？

武斌：首先，美林天地作为“天河东门户地标”甚至可以说是“广州东门户地标”，扼守广州城市东进的黄金走廊，不仅无缝承接金融城、鱼珠CBD的辐射，更依托广州唯一与商场大门无缝接驳的港澳巴士站点，精准服务“广府北上”的港澳客群及琶洲每年近300场的会展商贸客人，将跨境、跨省的客流优势转化为我们独特的消费力。

在具体的商业内容上，我们选择深耕“在地性消费场景”，尤其是将餐饮生态做到极致强矩阵，以此作为我们的核心优势。我们不去追求大而全，而是通过细分21大热门餐饮品类，集结百家特色餐饮，成为广州餐饮品牌数量最多、业绩坪效前三的商场，成功上榜大众点评、美团双平台“商场热门排行榜·广州TOP10”。同时通过开放式街区、主题外摆和24小时夜经济场景，将餐饮与社交、打卡氛围深度结合，构建起一个覆盖全时段、多场景的“餐饮超级目的地”，这与传统以零售、快消为主的TOD项目形成了鲜明区隔。

此外，我们通过“科技创新+文化内容”双轮驱动，构建差异化的体验优势。我们引入了华为、小米等超级科技应用旗舰店，并形成了年交易额超20亿元的新能源汽车互动体验生态，试驾转化率高达40%。同时，我们通过潮牌运动、文创IP、艺文展览和明星活动，将项目打造为广州东部的City Walk文旅目的地，这超越了单纯的功能性消费场景。

最后，我们非常注重与山姆会员店这样的超级IP形成深度协同。我们建立了“六大运维协同体系”，实现流量长期相互赋能，这为我们带来了稳定且高质的中产客群，也强化了我们作为“都市级超级购物中心”的行业护城河。

在经济新周期，存量后时代，我们必须紧抓所在区域和广州这座城市的在地刚需与潜在需求，建立自身的长期在地优势与商业护城河。在美林形成包括了全品类特色美食覆盖、潮流运动与智慧生活的配套选择、一站式家庭生活高质批量采购、新能源汽车产商互融的高效服务生态，同时在快速调改中完善和建立“情绪价值、功能服务与业绩表现综合维度”的品类矩阵优势，为商城提质增量，提高顾客粘性。

陈蓉：在与购物中心打交道时最看重什么？对品牌方而言，进驻TOD项目相较于传统购物中心，带来了哪些独特的机遇与挑战？

陈景岚：与购物中心合作，核心看重客流质量、运营适配度与业态协同性。进驻TOD项目，独特机遇在于依托交通枢纽的高流动客群与精准通勤场景，能快速拓宽品牌触达边界；多业态融合也为服装、餐饮、文创提供跨界联动可能。挑战则是客群停留时间短，需更高效的场景化呈现吸引转化，且交通枢纽的运营规范与客流潮汐性，对品牌灵活调整能力要求更高。

衡量TOD是否值得入驻，核心看客流匹配度、坪效回报、运营灵活性与长期成长性，租金高低需让位于投入产出比。量化曝光价值可通过日均曝光人次、社交媒体热度、新客引流率等指标，对比等效广告投放成本算出“曝光ROI”，再结合用户调研的品牌认知提升幅度，折算为长期复购贡献，最终与销售数据结合，综合计入投资回报。

陈蓉：TOD项目的租金通常更高，作为品牌方，除了传统的租金优惠，您最希望从商场运营方那里获得哪些支持？

陈景岚：当下商场与品牌早已是共生共荣的伙伴关系。品牌以优质内容为商场赋能，商场则用客流与曝光为品牌护航，核心是互助互补、深度融合。双方既要相互配合、携手共进，也需彼此监督、以督促兴，这才是长久发展的关键。而支持力度无需一概而论，应结合不同品牌特性、不同发展阶段灵活调整，让合作更具针对性与生命力。

陈蓉：君超GRANTRAL ONE、金融城项目、美林天地同属于金融城商业板块，共同构成了金融城商圈的核心商业骨架，那么不同TOD项目之间，该如何避免同质化竞争，以及如何协同发展，共筑金融城商业生态？

武斌：关于如何协同发展，共筑金融城商业生态。我认为广州东进的势能势不可挡，从过去2200多年的历史来看，向东，是广州城市诞生与发展的脉络，更是城市能级跃升的主引擎、高质量发展的新动力源。未来，广州金融城商圈将会是广州最具活力、最具机会、最具年轻时尚气质的新兴商圈。美林天地一直希望与金融城其他商业体协同发展，通过功能互补做强做大商圈。

美林天地不仅仅是独立的商业体，更是区域商业生态中一个重要的“流量端口”与“功能组件”。作为金融城东部商圈的标杆商业，美林天地2025年业绩预计将超过65亿元（不含场内新能源汽车销售20亿元），客流量有望冲4800万人次，车场单日最高车流达1.4万车次，车位周转率远超5倍。

在业态功能上，我们致力于与金融城其他商业体项目形成强力互补。我们深知，一个健康的商业生态需要多元的消费场景。目前，美林天地汇聚了100+热门网红餐饮品牌，80+零售品牌，13+家新能源汽车头部品牌，集潮流运动、美护精品、亲子游乐、特色餐饮、新能源智驾、家庭式批量采购等业态于一体，为消费者提供了一个更完整、更吸引人的一站式消费目的地，从而做大金融城商圈的总体客群体量和吸引力。

值得一提的是，美林天河山姆会员店销售额位列全国前三（华南第一），实时数据已超过了全球“店王店”深圳福田山姆会员店，年度进店客流量持续两年稳居全国第一。此外，美林山姆会员店续卡率也显著提升，2024年新增会员数在全国门店中排名第一。

总而言之，我认为引流是一个聚集过程，吃流是一个消费过程，让客流“停下来”远比“走进来”更重要。未来商业运营的重心要聚焦在场景运营和文化赋能、文化输出方面，形成独有商业理念的自主IP护城河。相信，通过这样的有机协同，金融城商圈必将形成一个更具韧性和活力的商业生态，实现共同繁荣。

郑海波：首先，在物理层面，我们已经为协同发展打下了坚实基础。君超GRANTRAL ONE与金融城广场通过空中连廊无缝衔接，这不仅仅是两座建筑的连接，更是消费场景与客流动线的有机融合。这意味着来自金融城广场交通枢纽的客流，可以便捷地转化为君超GRANTRAL ONE的潜在客群，形成一个内部循环的“消费闭环”。

物理的连接是基础，而业态的互补才是灵魂。我们与金融城广场在商业定位上形成了清晰的差异化布局：金融城广场定位“华南枢纽社交地标”，强于流量转化与商务接待。君超GRANTRAL ONE定位“金融城首个潮流名品主导的城市标杆商业综合体”，强于目的地消费与品质生活。

作为片区规模最大的商业综合体，我们致力于打造一个让人愿意停留、探索和重复到访的消费目的地。业态布局则以国际名品零售、旗舰级餐饮及沉浸式体验业态为核心。这种错位招商的策略，完美避免了同质化竞争。

当我们把视野扩大到整个金融城板块，这个生态就更加完整。美林天地以其强大的餐饮娱乐、山姆会员店和宜家，牢牢占据了家庭消费、目的性采购的消费的市场，是整个商圈的“生活基底”。

我们三者共同构建了一个覆盖高端商务、时尚潮流、家庭生活全客层，满足日常消费、商务社交、周末休闲全时段需求的完整商业生态闭环。总结而言，在金融城商圈，我们不是彼此的竞争对手，而是共同繁荣的合伙人。

李杰明：关于如何避免同质化并实现协同发展，我认为，金融城项目最大的差异化优势之一，在于其独特的交通枢纽地位。在项目起步区规划时，我们就已将广佛城轨东环线纳入其中。它不仅仅是一条连接南站与机场的快线，更将天河、智慧城、大石等本地人流密集区，以及东莞、清远等大湾区核心城市的客流高效地汇聚于此，这让我们项目突破了城市内部通勤的范畴，升级为服务整个大湾区的区域性枢纽。

在具体的差异化策略上，我们主要从以下几方面入手：

首先，我们非常注重项目的“颜值”带来的自然流量。作为广东省的重点项目，我们的建筑由何镜堂院士亲自规划，融入了“锦鲤传玉”的设计理念，外形非常独特漂亮。项目落成后，吸引了广州无数自媒体自发地用无人机、3D地图进行拍摄传播，这些持续产生的“颜值流量”是我们未曾预料但非常珍视的成果。

其次，在业态选择上，我们主动走精致化、艺术化的路线。我们体量相对较小，但这恰恰是我们的优势。我们放弃了做大而全的零售业态，而是集中精力引入更具格调的餐饮和咖啡品牌，塑造独特的商业氛围，与周边项目形成错位。

此外，我们还通过两条连廊，分别无缝连接君超GRANTRAL ONE和汇金中心。据我了解，汇金中心的写字楼招商已基本满员，这意味着我们能有效地与周边项目共享客流，并形成一个有机循环的消费生态。

最后，我想强调的是我们作为国有企业的责任与愿景。政府给予我们这个机会，我们深感责任重大，希望打造一部能回馈社会的精品之作。从立项、运营到未来规划，我们始终秉持着与君超、美林天地等项目协同共生的理念。我们坚信，通过错位经营、优势互补，我们三个项目将形成一个强有力的有机联合体，共同服务好金融城起步区，最终携手共筑一个繁荣共赢的金融城商业生态，让整个商圈未来大有可为。